תאריך: 15 בפברואר 2007

 מסוי הכנסות שכ"ד למגורים בישראל

 
1.        מבוא

ביום 11 בינואר 2007 פורסם חוק ההסדרים לשנת 2007, ואשר בו נקבע כי הוראות חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים) (הוראת שעה), התש"ן -1990, יהפכו להיות הוראה של קבע בסכום פטור חודשי של 4,200 ש " ח. להלן יובא בחוזר זה פירוט כל מסלולי המיסוי של הכנסות שכ"ד למגורים.

2.        מסלול הפטור

מסלול זה מבוסס על חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן -1990 (להלן: "החוק"). כפי שצוין לעיל, להבדיל מהוראת שעה, אשר נדרש להאריך את תוקפה כל שנה, מעתה זהו חוק בעל תוקף של קבע. מסלול זה פוטר ממס הכנסה הכנסות שכ"ד למגורים עד גובה של 4,200 ש"ח לחודש.

           
יש לשים לב כי החוק נוקט בלשון דווקנית של תקרה פטורה ממס לכל חודש השכרה, ועל כן תנודות חודשיות בהכנסות שכר הדירה עלולות, לכאורה, לפגוע בפטור. כלומר, במצב שבו דמי השכירות עולים על התקרה הפטורה ממס על בסיס חודשי, אך הדירה לא הושכרה במשך מספר חודשים במהלך השנה, עלול לחול מס על ההכנסה החודשית בחודשי ההשכרה, במידה וזו עולה על התקרה הפטורה המותאמת לפי החוק, גם אם בממוצע שנתי, לא עלו הכנסות שכר הדירה החודשיות על תקרת הפטור.     

לעניין מסלול זה, יש לזכור כי בשנה האחרונה נפסק בפס"דגרעין יוסף  בבית המשפט המחוזי בחיפה, כי שימוש בדירת מגורים לצורך ניהול עסק שולל את הפטור הניתן לדמי שכירות, גם אם המשכיר עמד ביתר התנאים לקבלת הפטור הקבוע בחוק. בית המשפט קבע, כי חובת ההוכחה לכך שהדירה שימשה למגורים הינה על המשכיר, ההצהרה הלקונית בחוזה השכירות בדבר שימוש למגורים אינה מספקת ועל המשכיר לעשות פעולות בסיסיות כמיטב יכולתו על מנת לוודא, כי הדירה אכן משמשת למגורים בלבד.

3.         מסלול 10%      

המסלול השני מבוסס על הוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א -1961 (להלן: "הפקודה"),  לפיו יחול מס בשיעור של 10% על ההכנסות משכ"ד למגורים בישראל, שאינן מגיעות לכדי הכנסה מעסק. כנגד ההכנסות הללו, שאינן מוגבלות בתקרה, לא יותר ניכוי הוצאות כלשהן. מסלול זה מותנה בתשלום מקדמות תקופתיות למס הכנסה ו / או  בתשלום המס בתוך 30 יום מקבלת הכנסות השכירות בידי המשכיר. יובהר, כי מי שמשלם מקדמות תקופתיות שוטפות במסגרת ניהול תיק פעיל במס הכנסה, עונה לתנאי הקבוע בסעיף. מאידך, יש לשים לב, כי בחירה במסלול זה בדיעבד, כלומר רק בעת הגשת הדוח השנתי, עלולה לגרום לחיוב במס הכנסה מלא, על ההכנסה החייבת מההשכרה למגורים.

4.         מסלול המס הרגיל       

המסלול השלישי הוא "המסלול הרגיל" - תשלום מס שולי על הרווח מהשכרה, היינו על ההכנסות בניכוי ההוצאות, לרבות ניכוי הוצאות פחת בגין הנכס. למי שבבעלותו יותר מדירה אחת המושכרת למגורים,  כדאי לשקול שילוב בין מסלול ה 10% ומסלול המס הרגיל בהתאם לנסיבותיו האישיות וגובה ההכנסות וההוצאות, על מנת להגיע לתוצאת המס המיטבית.         

5.         השלכות מס שבח        

בעת מכירת דירת המגורים, אם מכירה זו תהא חייבת במס שבח, תופחת יתרת המחיר המקורי של הדירה בגובה פחת רעיוני אשר ניתן היה לנכות, אילולא בחר הנישום במסלולי המיסוי בחלופות 2 ו 3 לעיל ובכך יגדל השבח ותשלום המס בגינו. ברור כי אם המכירה תהא פטורה ממס שבח (פטור על מכירת "דירת מגורים מזכה"), הרי שאין לכך משמעות כספית כלשהי.  

6.         שיקולי ביטוח לאומי     

סעיף 350 (א) (7) לחוק הביטוח הלאומי [נוסח משולב], תשנ"ה -1995 פוטר מדמי ביטוח ומס בריאות הכנסות מהשכרה למגורים, כאשר הן פטורות ממס הכנסה לפי החוק או אם שולם עליהן מס בשיעור של 10% לפי מסלול סעיף 122 לפקודה (מסלול 10%). 
הכנסות מהשכרה למגורים העולות על תקרת הפטור החודשית או שלא שולם עליהן מס מחזור במסלול ה 10% מן ההכנסות, עלולות להיות מחויבות גם בדמי ביטוח לאומי ומס בריאות אצל מבוטח אשר סך הכנסותיו הפסיביות (הכנסות פסיביות כולל ההכנסה מהשכרה) שוות או עולות על הכנסותיו מעבודה.

7.         השלכות מס ערך מוסף

בהתאם לסעיף 31 (1) לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו - 1975, חל פטור ממס ערך מוסף על השכרת דירה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנים.

8.          סיכום  

לפני קבלת החלטה על השכרת דירה מגורים ובחירה בין שלושת מסלולי הדיווח, נראה כי יש לבחון איזה מבין שלושת המסלולים הינו המתאים ביותר, בין היתר, על סמך גובה ההכנסות וגובה ההוצאות.

הננו לרשותכם בכל הסבר נוסף, ככל שיידרש.

                                                                                                     בכבוד רב,

                                                                                                  רפופורט ושות '

                                                                                                    רואי חשבון