אודות רפופורט
השרותים המקצועיים
קישורים
כתבות בעתונות
צור קשר
english
 
חוזרים ומאמרים מס הכנסה
חוזרים ומאמרים מיסוי מקרקעין
חוזרים ומאמרים מס ערך מוסף
חוזרים ומאמרים ביטוח לאומי
חוזרים ומאמרים דיני עבודה
חוזרים ומאמרים חשבונאות
 
עובד אשר קיבל תשלום הוצאות אש"ל בחו"ל ולא הוציא אותן בפועל חויב במס כהכנסת עבודה - עמ"ה 9048/05 גריידי אלונה ואח' נ' פקיד שומה ירושלים 1
הרינו מתכבדים להביא לידיעתכם כי לאחרונה נפסק, בבית המשפט המחוזי בירושלים, כי עובד אשר קיבל ממעבידו תשלום הוצאות אש"ל בחו"ל ואשר לא הוציא בפועל הוצאות אש"ל בחו"ל, יחויב במס על תשלומים אלו כהכנסת עבודה.
שינויים במחזור עסקאות של עוסקים (סכומים ותאריכים) ועדכון הסכום להחזרי מס תשומות לפי תקנה 23(ג)
מובא לפניכם חוזר מס' 1/2012 בעניין שינויים ועדכונים מרשות המיסים.
עדכון סכום מחזור העסקאות לפי תקנה 20(ג)(1) לתקנות מע"מ
מובא בזאת לידיעתכם וטיפולכם בהתאם לתקנה 20(ג)(1) לתקנות מס ערך מוסף התשל"ו-1976, סכום מחזור העסקאות של עוסק לעניין דיווח חודשי או דו חודשי לשנת 2012 נותר ללא שינוי, ועומד על 1,500,000 ₪.
עדכון סכומים בחוק מע"מ ובתקנותיו החל מיום 01.01.12
מובא לפניכם עדכון סכומים בחוק מע"מ ובתקנותיו החל מיום 01.01.12.
הודעה לעיתונות: הטבות מס לעידוד השימוש ברכבים היברידיים וחשמליים
מובאת לפניכם הודעה לעיתונות שפורסמה באתר רשות המיסים בנושא הטבות מס לעידוד השימוש ברכבים היברידיים וחשמליים.
ניכוי מס במקור מתשלומים לתושב חוץ - חברות מיוחדות הארכת תוקף ההוראות שבתוספת 1 להוראת ביצוע 34/93
הרינו מתכבדים להביא לידיעתכם כי תוקפה של ההוראה שבנדון ביחס לחברות מיוחדות מוארך בזאת עד יום 30.6.12, בכפוף לעמידה בתנאים המצויינים בחוזר.
חוק לשינוי נטל המס (תיקוני חקיקה) התשע"ב 2012 - תיקון 187 לפקודת מס הכנסה
מובא לפניכם תיקון 187 לפקודת מס הכנסה - החוק לשינוי נטל המס.
חוזר מס הכנסה מס' 1/2012 - קביעת מועד ניתוק תושבות של תושב ישראל ומועד בו הפך תושב חוץ לתושב ישראל
מובא לפניכם חוזר מס הכנסה מס' 1/2012 בנושא קביעת מועד ניתוק תושבות של תושב ישראל ומועד בו הפך תושב חוץ לתושב ישראל.
עדכון להוראת ביצוע 2/2012 - אישור לפרוייקט
מובא לפניכם עדכון לתיקון מס' 70 לחוק מיסוי מקרקעין - הגמשת התנאים המצטברים אשר נקבעו למסלול אישור לפרוייקט וקביעת תנאים כמוגדר בחוזר זה.
אוגדן מע"מ ומיסים עקיפים אחרים
מובא לפניכם אוגדן מע"מ בנושא: החזר מס תשומות.
שינויים במערך הניכויים לשנת המס 2012
מובאים בזאת לידיעתכם העדכונים השנתיים במערך הניכויים החל מחודש ינואר 2012. הנתונים עודכנו עפ"י סעיף 120 ב לפקודה בשיעור עליית המדד: 2.55%.
תקנות מס הכנסה ומס מעסיקים
מובאת לפניכם תקנות מס הכנסה.
פסק דין ביהמ''ש העליון לערעורים פ''ש כפר סבא ועפולה נ' פ''ש אשקלון
מובא לפניכם פסק דין בשלושה ערעורים שנדונים במשותף. השאלה האם הכנסותיהם של נישומים שבאו בברית הנישואין יישומו במשותף או בנפרד. ערעור על פסק דין של בית-המשפט המחוזי בבאר-שבע מיום 27.2.09 ערעור על פסק-דין של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו מיום 11.6.09 ערעור על פסק-דין של בית-המשפט המחוזי בנצרת מיום 30.12.09.
מיסוי ונתונים נבחרים על ענף הרכב לשנת 2011
מובאת לפניכם סקירה בנושא מיסוי ענף הרכב בעניין ההתפתחויות שחלו בענף, בראי מערכת המס.
בית משפט השלום בראשון לציון מדינת ישראל נ' מוסך יחזקאל חגי (1993) בע"מ ואח' בפני כב' השופט רפי ארניה
מובא לפניכם גזר הדין של מדינת ישראל נ' מוסך יחזקאל חגי(1993) בע"מ ואח' בעניין אי הגשת דוחות במועד לפי סעיף 216(4) לפקודה.
חוזר מס הכנסה מס' 2/2012 בעניין אסמכתאות להתרת הוצאות ו/או דרישת עלויות
מובא לפניכם חוזר מס הכנסה 2/2012 שמטרתו היא לקבוע את אופן ההוכחה לקיומה של הוצאה הנדרשת בדוחותיו הכספיים של נישום, בה התברר כי ההוצאה לא מלווה בחשבונית הרכישה כאסמכתא למהותה וסכומה של ההוצאה, או שהחשבונית יצאה שלא כדין, וכדו'.
הצעות חוק
מובאים לפניכם הצעות חוק הממשלה במספר נושאים.
ספר החוקים
מובא לפניכם ספר החוקים - תיקונים לחוק.
טופס 150 - הצהרה על החזקה בחבר בני אדם תושב חוץ המוחזק במישרין או בעקיפין - נספח לדוח השנתי
מובא לפניכם טופס 150.
הוראת פרשנות 2/2012 - חובות אבודים
מובאת לפניכם הוראת הפרשנות שבנדון אשר מחליפה את הוראה 1/2000 מתאריך 14 יוני 2000, שפורסמה בנושא. יש לשים לב לסעיף 5 אשר כולל הקלות להכרה בחוב אבוד.
הוראת ביצוע מס הכנסה מספר 5/2012 - חטיבת שומה וביקורת
מובאת לפניכם הוראת ביצוע מ"ה של חטיבת שומה וביקורת בעניין ניתוב שלב א' ושינויים בשידור דוחות ושומות יחידים וחברות לשנת המס 2011. מטרת הוראת ביצוע זו היא לסקור את השינויים שחלו בדוחות לשנת מס 2011 ולהנחות בדבר אופן יישום השינויים בניתוב ובשידור הדוחות.
חוזר מס הכנסה מס' 3/2012 – רשות המסים
רצ"ב חוזר מס הכנסה מס' 3/2012 בעניין תיקון מס' 68 לחוק עידוד השקעות הון.
החלטות הוועדה להטלת עיצום כספי - מחצית שנייה שנת 2011
מובאות לפניכם החלטות הוועדה לעיצום כספי.
בקשה לחידוש אישור להכרה כמוסד ציבורי לעניין תרומות ע"פ סעיף 46 לפקודת מס הכנסה - 2012
לצורך חידוש אישור להכרה כמוסד ציבורי לעניין תרומות, על המוסד הציבורי למלא הנספחים המצויינים, להמציאם בהקדם האפשרי, לא יאוחר מיום 1.9.2012.
החלטת מיסוי 7457/12 - חוקי עידוד
מובאת לפניכם החלטת מיסוי 7457/12 - חוקי עידוד.
ניכוי מס במקור מתשלומים לתושב חוץ - חברות מיוחדות - הארכת תוקף
מובאת לפניכם הוראה להארכת תוקף ניכוי מס במקור מתשלומים לתושב חוץ ביחס לחברות מיוחדות, התוקף מוארך בזאת עד ליום 31.12.12, בכפוף לעמידה בתנאים המצויינים בחוזר.
נוהל גילוי מרצון הוראה השעה - הארכת מועד והבהרה
מובא לפניכם נוהל גילוי מרצון - רשות המיסים אפשרה לתושבי ישראל המחזיקים בחו"ל כספים, רכוש, הון וכיו"ב, אשר ההכנסות בגינם לא דווחו בישראל, לבצע מהלך של גילוי מרצון בתנאים שנקבעו בנוהל ועד ליום 30.06.12.
פסק דין בית המשפט העליון נגד פקידי השומה אשקלון, כפר סבא ועפולה
מובא לפניכם פסק דין נגד פ"ש אשקלון, פ"ש כפר-סבא ופ"ש עפולה - 3 ערעורים בעניין בני זוג נשואים העובדים יחד בעסק שבבעלות אחד מהם או שניהם, על החלטות המשיבים לדחות בקשותיהם לשום את הכנסותיהם בנפרד.
טופס 5950
מובא לפניכם טופס 5950 - ייחוס הוצאות מו"פ בחברת מטרה להשקעה מזכה.
טופס 5951
מובא לפניכם טופס 5951 - הודעה שנתית ליחיד השקעה מזכה בחברת מטרה לשנת המס.
טופס 5952
מובא לפניכם טופס 5952 - הודעה שנתית לחברת מטרה - דוח מרכז - פירוט השקעות מזכות בשנת המס.
טופס 140
מובא לפניכם טופס 140 - עדכון כתובות וענפי כלכלה.
הודעת רשות המיסים
מובאת לפניכם הודעת רשות המיסים בעניין השקת מערכת ממוחשבת המאפשרת לעובדים לקבל זיכוי ממס על תרומה באמצעות תלוש השכר.
הפקדה בידי נאמן על פי סעיף 102 לפקודת מס הכנסה
מובא לפניכם יישום הוראות סעיף (1) להגדרת "הקצאת מניות באמצעות נאמן".
הוראת ביצוע מס הכנסה מס' 8/2012 - רשות המיסים
מובא לפניכם חוזר הוראת ביצוע מס הכנסה מס' 8/2012 - בנושא בסיס דיווח לצרכי מס - מזומן או מצטבר.
החלטת מיסוי 4586/12 - בנושא: הכנסות/הוצאות - כללי
מובאת לפניכם החלטת מיסוי 4586/12 - הכנסות/הוצאות - כללי בעניין: שווי שימוש ברכב לטכנאי שירות - החלטת מיסוי שלא בהסכם.
טופס 914
מובא לפניכם טופס 914 בנושא: בקשה לאישור מראש מאת המנהל כי החלפת מניות של חברה פרטית עומדת בתנאים הקבועים בסעיף 104 ח' לפקודה.
טופס 915
מובא לפניכם טופס 915 בנושא: בקשה לאישור ניכוי מס במקור לבעלי זכויות בחברה הנעברת ובקשה לרצף מס בהחלפת אופציות.
תיקון משמעותי בכללי המיסוי הפנסיוני
הרינו מתכבדים להביא את פרסום החוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס' 190 והוראת שעה), התשע"ב-2012.
החלטת מיסוי 8579/12 - הקצאת אופציות לעובדים
מובאת לפניכם החלטת מיסוי 8579/12 בעניין החלטת מיסוי בהסכם מכירה שלא מרצון בהתאם לסמכות המנהל, כאשר לעובד מובטח בונוס - החלטת מיסוי בהסכם.
הנחיות רשות המיסים - העלאת המע"מ
מובאות לפניכם הנחיות רשות המיסים בעניין שינוי בשיעור המע"מ מ- 16% ל- 17% - הבהרות ותשובות שאלות נפוצות.
החלטת מיסוי 4589/12 - מיסוי בינלאומי
מובא לפניכם החלטת מיסוי - ייחוס הכנסות לעולים חדשים שהינם שותפים ומנהלי השקעות בקרן גידור - החלטת מיסוי בהסכם.
טופס 916 - מיסוי ב"מסלול ירוק"
מובא לפניכם ט' 916 - בקשה להחלטת מיסוי ב"מסלול ירוק" בנושא: החלפת מסלול אופציות 3(ט) למסלול 102 הוני באמצעות נאמן.
טופס 917 - מיסוי ב"מסלול ירוק"
מובא לפניכם טופס 917 - בקשה להחלטת מיסוי ב"מסלול ירוק" בנושא: החלפת מסלול אופציות ללא נאמן למסלול עם נאמן.
אודות רפופורט
חוזרים ומאמרים מיסוי מקרקעין

חישוב השבח במכירת דירת מגורים שהושכרה למגורים הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2007

חישוב השבח במכירת דירת מגורים שהושכרה למגורים הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2007

 

                                                   תאריך: 29 באפריל 2007

 

 

 

 

חישוב השבח במכירת דירת מגורים שהושכרה למגורים

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2007

  

1.      כללי

 

    לאחרונה פורסמה הוראת הביצוע שבנדון, אשר מטרתה לפרט את מסלולי המיסוי  החלופיים האפשריים בשל השכרת דירה למגורים על-ידי יחיד, אגב בחינת השלכות המס בבחירת מסלול המיסוי, החל על ההכנסה השוטפת, על החיוב במס שבח בעת המכירה.

 

  

2.    מסלולי המיסוי על-פי פקודת מס הכנסה על הכנסה מהשכרת דירה למגורים על-ידי יחיד

 

         המשכיר רשאי לבחור בין החלופות הבאות (ראה חוזר משרדנו מיום 15.2.2007):

 

           -      המסלול הרגיל – תשלום מס הכנסה מלא על ההכנסה מדמי השכירות.

                  לצורך קביעת הכנסתו החייבת של המשכיר יותרו בניכוי כל ההוצאות אשר
שימשו בייצור ההכנסה מדמי השכירות, בשנת המס.  במקרה זה המשכיר רשאי
לדרוש פחת על-פי מספר חלופות.

 

          -       מסלול מס מופחת – תשלום מס הכנסה מופחת של 10% בלבד (תוך 30 יום     
מקבלת דמי השכירות).

                  במקרה  זה, אין המשכיר רשאי לדרוש הוצאות פחת והמס משתלם על סך
ההכנסה ממקור זה.

 

         -        מסלול פטור מלא – קבלת פטור מלא ממס על ההכנסה מדמי השכירות (עד
לתקרה הקבועה). במסלול זה לא ניתן לדרוש פחת. כאשר ההכנסה מן ההשכרה עולה על התקרה הקבועה בחוק, יחול פטור ממס עד גובה התקרה שנקבעה. יתרת ההכנסה תחויב במס לפי המסלול הרגיל ויוכרו הוצאות באופן יחסי לשיעור ההכנסה החייבת לעומת כלל ההכנסות.

 

  

                  יובהר כי כאשר ההכנסה מדמי השכירות עולה על התקרה אשר נקבעה, יחול  
חיוב במס רגיל על כפל הפער.

                  לדוגמא:

                  תקרת הפטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים ביחס לשנת המס 2007
הינה 4,200 ש"ח לחודש.

                  הכנסה מדמי שכירות בסך 5,000 ש"ח לחודש – יחול חיוב במס בשל הכנסה
בסך
1,600 ש"ח [2
X   (5,000-4,200)].

 

 

 

3.      השלכות בחירת מסלול המיסוי על-פי הפקודה על חישוב השבח בעת המכירה

 

         כאשר דירת המגורים המזכה נמכרת בפטור ממס, אין נפקות למסלול אותו בחר
הנישום להחיל על דמי השכירות.

 

-                 החלת המסלול הרגיל על דמי השכירות

 

                  בשל מכירת הדירה יחול חיוב במס שבח, ינוכה פחת משווי הרכישה ולא
תותרנה בחישוב השבח הוצאות שוטפות בשל החזקת הדירה, שכן ניתן היה לנכותן מן ההכנסה השוטפת.

             היה והמשכיר ניכה פחת, אותו פחת ינוכה משווי הרכישה בהתאם בעת מכירת הדירה.

 

-                 החלת מסלול המס המופחת על דמי השכירות

 

                 על אף שנשללה מן המשכיר זכאותו לדרוש פחת כנגד הכנסותיו מדמי השכירות, לצורך חישוב השבח בעת מכירת הדירה ייווסף לשווי המכירה הפחת המירבי אשר ניתן היה לנכות, לפי כל דין, בתקופה שבה נהנה המשכיר משיעור המס המופחת. כמו כן, נקבע כי לא ניתן לדרוש את ההוצאות השוטפות מן השבח למרות שלא ניתן היה לתבוע אותן בניכוי במסלול זה.

 

-                 החלת מסלול הפטור המלא על דמי השכירות

 

                  במסגרת הוראת הביצוע מודגש כי בהתאם לתכלית המוצגת לעיל, גם במקרה זה אין להתיר את ההוצאות השוטפות ויש לנכות משווי הרכישה את הפחת אשר ניתן היה לדרוש.

                  רק הוצאות הוניות והוצאות מימון אשר לא הותרו אצל פקיד השומה, אם משום שהוצאו לפני שהנכס שימש בייצור הכנסה ואם משום שנזקפו לעלות הנכס ולא הופחתו במלואן, יותרו במכירת הנכס במס שבח.

 

  

4.      הנחיות לפעולה

 

         הוראת הביצוע קובעת הנחיות לפעולה. להלן מובאים חלק מן ההנחיות:

 

       -    האמור בהוראת הביצוע מתייחס למכירת "דירת מגורים מזכה" אשר הושכרה למגורים על ידי בעליה ונמכרה בחיוב במס שבח. לעניין זה, "דירת מגורים מזכה" מוגדרת בחוק מסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963, כדלקמן:

                  " דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות
שלהלן:

                  (1)     ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח;

                  (2)     ארבע השנים שקדמו למכירתה; "

 

           -      ההוראה לא תחול על מכירת דירת מגורים אשר הייתה בשימושו הפרטי של
המוכר ובני משפחתו בכל תקופת ההחזקה.

        

           -     אם הדירה לא הושכרה למטרת מגורים הטיפול יהיה לפי המסלול הרגיל.

 

           -     מובהר כי יש להתייחס לדירה בהתאם לשימושים השונים אשר נעשו בה במשך
תקופת החזקתה (קרי: יש לגזור את סכום הפחת אשר ינוכה במכירתה, לפי אופי השימוש בכל תקופה ותקופה) – מוגבל לשימוש עצמי / השכרה לעסק / השכרה למגורים וכיוצ"ב.

 

5.      הבהרה כללית

 

         -        מדובר בהוראת ביצוע ולא בדבר חקיקה.

 

         -        בנסיבות אלו, חלק מהפרשנויות הכלולות בהוראת הביצוע מהוות את גישת
רשות המסים ולגבי חלקן (פחת במסלול פטור מלא) קיימות גישות אחרות.

 

 

 

 

הננו לרשותכם בכל הסבר נוסף, ככל שיידרש.

 

 

 

בכבוד רב,

רפופורט ושות'

רואי חשבון

 

 

 

דף הביתהדפסהמפת האתר